ARTIGO: Dívida condominial e a penhora de imóvel financiado - REsp 1.929.926

 

O Recurso Especial (REsp) 1.929.926 trata da complexa questão sobre se um banco que financia a compra de um imóvel pode ser responsabilizado pelo pagamento das dívidas condominiais associadas ao bem. O recurso examina a interseção entre propriedade, passivos financeiros e obrigações, tornando-se um ponto importante de discussão no âmbito jurídico.

Drª Debora de Castro da Rocha

Considerando a relevância social da controvérsia, que pode afetar, de um lado, a sustentabilidade financeira dos condomínios e, de outro, o custo do crédito imobiliário e as consequências que devem ser levadas em conta pelo julgador, fora designada audiência pública para discussão do caso.

A necessidade de realização de audiência pública relacionada à penhora de imóveis alienados fiduciariamente na execução de dívidas condominiais evidencia as considerações controversas inerentes à situação problema, uma vez que esta traz grandes implicações para os setores imobiliário e financeiro, bem como para os indivíduos envolvidos nas transações imobiliárias, especialmente aquelas financiadas por meio de hipotecas ou outros meios.

No caso em análise, o condomínio interpôs recurso contra uma decisão quena qual teve negado o seu pedido de penhora de um imóvel alienado em garantia à Caixa Econômica Federal (CEF), contudo, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) reformou a decisão, entendendo que, devido ao caráter propter rem das obrigações condominiais (ou seja, obrigações que acompanham o bem independentemente do proprietário), a penhora poderia incidir sobre o imóvel que originou a dívida, mesmo estando em alienação fiduciária.

No recurso especial, a CEF argumenta que a penhora do imóvel não seria possível neste momento, pois não há título executivo contra a instituição financeira, que é a credora fiduciária e proprietária do imóvel. As implicações do REsp 1.929.926 vão além do caso específico em questão, fornecendo subsídios para futuros litígios e estabelecendo potenciais precedentes no direito patrimonial e financeiro.

A discussão sobre a impenhorabilidade de bens vendidos com alienação fiduciária faz paralelos com eventos históricos, como a crise hipotecária, uma vez que a hipoteca, que era um instrumento utilizado no mercado imobiliário na década de 80, enfrentou uma séria crise. A hiperinflação e a crise levaram à extinção do Banco Nacional da Habitação (BNH), que era responsável por financiar empreendimentos imobiliários. Tal paralelo histórico destaca a necessidade de uma análise cuidadosa e regulamentação nas práticas de financiamento imobiliário.

Ao explorar as nuances dos riscos relacionados à dívida condominial em imóveis financiados, o caso provoca uma reavaliação dos quadros jurídicos e práticas existentes para abordar potenciais riscos e proteger os interesses de todas as partes envolvidas.

A situação é complexa e tem gerado divergências no Judiciário. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), responsável por uniformizar a interpretação do direito federal, enfrenta dissenso em relação à questão, uma vez que o sistema inaugurado pela Lei nº 9.514/1997, que envolve a alienação fiduciária de imóveis, pode sofrer grande impacto caso o STJ entenda que o imóvel pode ser penhorado para quitar dívidas condominiais, mesmo quando está em alienação fiduciária.

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Foto: Cla Ribeiro.