Hoje vamos explorar o cancelamento extrajudicial do compromisso de compra e venda de imóveis, previsto na Lei de Registros Públicos, alterada pela Lei 14.382/22, que regulamenta o procedimento e visa modernizar e simplificar os registros públicos de atos e negócios jurídicos, incluindo o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos.
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| Drª Debora de Castro da Rocha |
Isso porque, a lei nos traz uma grande inovação legislativa,
uma vez que entre outras medidas, inova com o cancelamento extrajudicial do
registro do compromisso de compra e venda de imóveis, sem a necessidade de
recorrer ao Poder Judiciário.
A partir da alteração, o artigo 251-A da Lei de Registros
Públicos estabelece as condições para a resolução extrajudicial do compromisso
de compra e venda, que pode ser solicitada pelo promitente vendedor em caso de
inadimplemento por parte do promitente comprador.
A medida faz parte de um movimento de desjudicialização, que
busca retirar da esfera judicial questões que não envolvam litígios entre as
partes, transferindo ou compartilhando a solução desses temas aos serviços
notariais e de registro.
O objetivo é desafogar o sistema judiciário, que sofre com o
alto número de processos, a falta de capacidade estrutural, a morosidade, o
alto custo e a imprevisibilidade das decisões.
Segundo a lei, o promitente vendedor de um imóvel poderá
solicitar o cancelamento do registro do compromisso de compra e venda, caso o
promitente comprador não pague as prestações acordadas. Para isso, basta que o
contrato contenha uma cláusula resolutiva expressa, que estabeleça as condições
para a extinção do negócio em caso de inadimplemento.
O promitente comprador deverá ser notificado pelo oficial do
registro de imóveis ou pelo oficial do registro de títulos e documentos, com o
prazo de 30 dias, para efetuar o pagamento da sua obrigação acrescida de demais
despesas.
Caso não o faça, o oficial de registro certificará o
ocorrido e intimará o requerente para que promova o recolhimento dos
emolumentos para efetuar o cancelamento do registro. Cumpridas as diligências,
o oficial do registro de imóveis averbará o cancelamento daquele registro,
restituindo o imóvel ao promitente vendedor.
A certidão de cancelamento do compromisso de compra e venda
pela via extrajudicial consiste em documento hábil que dará suporte probatório
para a concessão de liminar para reintegração de posse do imóvel, a teor do §
6º do Art. 251-A da Lei nº 6.015/13.
A lei se aplica tanto a imóveis loteados quanto a imóveis
não loteados, assim como para as transações entre particulares e relações de
consumo. A resolução extrajudicial do compromisso de compra e venda não exclui
a possibilidade de outras consequências, como o ressarcimento por benfeitorias,
a devolução de prestações, as perdas e danos, entre outras.
A inovação legislativa, busca uma maior agilidade e
segurança jurídica para os contratos de compra e venda de imóveis, conferindo
eficácia ao princípio da autonomia privada das partes e à função social do
contrato. Além disso, contribuir para o fortalecimento do mercado imobiliário
brasileiro, para que este possa contar com um instrumento contratual mais
eficiente e menos burocrático.
E-mail: debora@dcradvocacia.com.br
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